【研究报告内容摘要】
事件:大悦城(000031)公布2019年年报,实现营业收入337.87亿元,较上年同期(追调后)增长52.41%;归属于母公司所有者净利润23.78亿元,较上年同期(追调后)增加15.27%;基本每股收益0.61。
点评:
2019年业绩增长符合预期。公司实现营业收入337.87亿元,较上年同期(追调后)增长52.41%;净利润37.05亿元,较上年同期(追调后)增加3.67%;归属于上市公司股东的净利润23.78亿元,较上年同期(追调后)增加15.27%,各项指标同比去年有显著增长。基本每股收益0.61元,业绩增长符合预期。公司拟每10股派现金红利1.70元(含税)。全年实现全口径签约金额(包含权益类项目)710.82亿元(操盘口径为618.54亿元),向千亿销售目标稳步推进。
持有购物中心区位理想规模持续增长。公司持有已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目(不含管理输出项目),分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市。购物中心可出租面积共计86万平方米,全年平均出租率97%,全年实现租金收入31.8亿元。通过管理输出模式运营天津和平大悦城项目及昆明大悦城项目。同时,公司拥有在建及拟建的大悦城8个,位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚等城市;在建拟建的大悦城春风里3个及祥云小镇项目1个,位于北京、苏州、青岛等城市。持有运营的写字楼项目数目5家,分别为北京中粮广场、西单大悦城写字楼、中粮·置地广场、香港中粮大厦及中粮地产集团中心大厦。写字楼可出租面积共计21.16万平米。
多元化方式拿地为加速发展奠定基础。公司通过公开市场与非公开市场并重,加大合作力度,充分利用“中粮”与“大悦城”品牌优势,获取成规模优质土地。另外充分盘活内外部资源,更新城市存量土地,落实片区开发与产业整合能力,争取投资回报最大化。2019年全年新拓展7个城市,获取22个项目,总计容面积500万平方米。新获取土地聚焦产业基础好、人口导入强、市场基本面健康的二线及强三线城市,新增土储规模及质量同比再上新台阶,为高质量发展打下良好基础。
产业地产布局积极推进。2019年8月大悦创邑031项目开园;9月创芯研发中心项目开园并成功举办以“食养天下健康中国”为主题的研讨峰会,启动国家技术创新中心建设;中粮宝安68区科技工业园引入高科技企业,实现园区产业结构优化;福安一期工业城将低端密集型工业园通过产业升级,发展为人工智能主导的科技产业园,实现园区年产值超过20亿元。产业地产品牌影响力持续扩大。
债务结构改善融资成本具备优势。2019年12月,公司成功完成非公开发行股份足额募集资金24.26亿元,为自2018年以来唯一一单a股房地产股权融资成功足额发行的案例。引入持股比例超过5%以上的险资战略投资者太平人寿,进一步优化公司资本和治理结构。2019年,公司整体融资成本5.23%,资产负债率降低至76.78%,债务结构更加合理,资金实力及抗风险能力进一步提升,为公司未来发展提供了强有力支持。
总结与投资建议:公司从以开发业务为主的传统房地产公司,转向了持有+销售,双轮双核发展的综合性全业态房地产公司。土储积极扩张提升公司经营规模,2021年实现千亿销售可期;同时快速扩大商业运营版图,现金收益将持续增长。预测公司2020年—2021年eps分别为0.71元和0.84元,对应当前股价估值偏低,维持“推荐”投资评级。
风险提示:房地产销售低于预期,商业发展缓慢。

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