股价跳水。3月23日，雅居乐以7.890港币收盘，跌了1.220港币，跌幅高达-13.39%。要知道中国房地产企业100强的成长也是要经历很多磨难的，但创业者们从不畏惧，大胆向前。
曾经的华南五虎之二，合生创展和雅居乐，很多人可能都要忘记了。
3月23日，看完雅居乐2019全年业绩公告，再次给我这样的体会。不能说雅居乐不行了，但确实显得慢，甚至较慢的情况下：营收、净利润、股东利润呈现低速增长就不说了，毛利还出现较大幅度下滑。
这大概和雅居乐产品结构有些关系。
雅居乐的2019年，有过很多传闻和议论，杠杆游戏就不多谈。我们只看它的2019业绩公告，它自己口中的自己，到底是怎么度过的？
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毛利大降，雅生活营收增速大涨
业绩公告披露，2019年，雅居乐自己连同其合营公司及联营公司以及由其管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目之预售金额，合计为人民币（下同，不再强调“人民币”）1179.7亿元，较去年增加14.9%。
对应的建筑面积为891.1万平米，较去年增加 11.7%，预售均价为每平米13240元。
雅居乐自称，预售金额再次突破千亿关口。当然，这个增速马马虎虎吧，肯定也不差。
只可惜，2019年，雅居乐的营业额为602.39亿元，较去年只增加了7.3%。
最让外界注意的是，毛利为183.58亿元，较去年下跌25.6%。同时，整体毛利率为30.5%，较去年下跌13.4个百分点。
还不错的是，净利润增加10.5%至92.33亿元，净利润率亦较去年上升0.4个百分点至 15.3%。而股东应占利润则为75.12亿元，较去年增加5.4%。
另外，杠杆游戏注意到一个细节。在2019年雅居乐602.39亿元营收中，物业发展的确认销售收入为541.77亿元，较去年只增加3.2%。
物业发展收入与多元化业务收入的占比为 89.9%及 10.1%，其中多元化业务收入的占比较去年增加3.6个百分点。
年内，物业管理服务、酒店营运及环保收入分别较去年增加67.7%、11.1%及 146.1%。
比如雅居乐旗下独立上市的雅生活，2019年的营业额就达到51.27亿元，同比增长高达51.8%。
同时，雅生活的毛利率及净利润率分别为36.7%及25.2%。股东应占利润为12.31亿元，较去年增加 53.7%。可以说，财务表现亮丽。
应该说，雅居乐的多元化，有一定效果，但终究还是地产开发为主。
2
行政开支大增，永续债增幅、增量都不低，债务总额不小
在营收增幅不大，毛利大降情况下，雅居乐2019年销售及营销类成本，也是略有下降。
只是好玩的是，行政开支却达到小40亿元，比2018年多近11亿元。这个增幅和增量，绝对数字不低。
现金流方面，业绩公告披露，截至2019年末，雅居乐账上现金及银行存款总额425.5亿元，其中受限资金90亿元，实际上可动用的现金及存款为335.5亿元，与2018年末基本持平。
这个钱多还是少？我们对照着看。
业绩公告城，截至2019年末，雅居乐总借款为 966.70亿元。银行借款及其他借款、优先票据、境内公司债券、商业物业资产支持证劵及资产支持证券分别为678.62亿元、152.52 亿元及135.56 亿元。
截至2019年末，雅居乐银行借款（包括银团贷款）403.48 亿元（2018年末：377.04亿元）及其他借款135.82 亿元（2018年末：114.95 亿元）是以其现金、使用权资产、自持物业、持作销售已落成物业、发展中物业、投资物业、若干附属公司的股份及股本权益作抵押。
雅居乐的若干附属公司，以其股份对优先票据作出担保。
于2019年末，该等附属公司的净资产为43.94亿元（2018年末：40.26亿元）。资产支持证券及商业物业资产支持证券分别为9.04亿元（2018年末：10.55亿元）及40.84亿元（2018年末：40.73亿元）是以其贸易应收款项及使用权资产、自持物业及投资物业作抵押。
这样一看，就懂了，雅居乐债务压力其实不小。如上图，过去一整年以及近期，雅居乐的股价，确实很有意思。
所以在业绩公告中，杠杆游戏看到雅居乐是这么说的：
稳健的财政是本集团业务发展的重要支柱。因此，本集团于年内致力加快销售款项回笼，强化资金及预算管理，优化成本及开支管理，并通过境内境外多渠道融资方式来优化债务结构，其中包括发行于2022年到期的5亿美元6.7%优先票据及合共14亿美元的优先永续资本证券，并分别获授一项为期24个月的18.54亿澳门元定期贷款信贷及一项为期36个月包括两笔金额11.7亿港元及1亿美元（附带 5亿美元或等值港元增额权）的定期贷款信贷。
截至去年末，雅居乐计入权益工具的永续债余额达到135.6亿元，比2018年末83.3亿元新增52.3亿元。
其中一年期流动负债约423亿元，比2018年末新增近70亿元。
不用杠杆游戏多说，可以想象，2020年雅居乐的现金流压力。
3
借钱成本略有提高，负债率继续上升
从业绩公告上，杠杆游戏注意到，2019年末，雅居乐的负债比率为 82.8%，2018年同期为79.1%。
负债率呈上升趋势。
业绩公告还披露了货币风险。
雅居乐主要以人民币进行业务。若干银行存款及银行贷款以港元、美元、马来西亚令吉及澳门元计值，而其优先票据全以美元计值。
担保方面，雅居乐的若干附属公司与联营公司其他方就28.44亿元（2018年：8.48亿元）的贷款额度按彼等在联营公司的控股比例提供若干担保。
雅居乐应占担保数额为10.96亿元，2018年为4.24 亿元）。
此外，雅居乐的若干附属公司与合营企业其他方就124.23亿元（2018年：137.79亿元）的贷款额度按彼等在合营企业的控股比例提供若干担保。
雅居乐应占担保数额为58.32 亿元，2018 年为62.45 亿元。
通过业绩公告我们看到，雅居乐2019年末的财务费用净额为25.30亿元，较2018年27.44亿元减少7.8%，该减幅主要由于非资本化外币借款汇兑亏损减少人民币6.98亿元，以及衍生金融工具公允值变动增加人民币2.98亿元，抵减非资本化利息费用增加7.82亿元所致。
利息费用的增加，主要由于2019年平均借款结余较高。
整个2019年，雅居乐总借款成本70.79亿元，较2018年人民币50.56亿元增加40.0%。雅居乐2019年借贷利率为7.10%，2018年为6.49%。
另外，雅居乐的商誉估值增长112%至38.97亿元。有趣。
看完这份业绩公告，雅居乐为啥股价跳水，我想不需要杠杆游戏多说了