“最近成交的几单都是全款……”
“你们能想象吗？买个二手房，我要付12-13万的税！”
“房子买不成，我连定金都拿不回，还可能面临高昂的违约金！”
“这一波轮到买家集体违约，二手房价怕是要跌了。”
……
年前，房掌柜曾报道过银行执行“三价合一”的消息(三价合一！东莞二手楼“阴阳合同”终结，你的首付还够吗？)引来众多关注。一石激起千层浪，年后，房掌柜发现越来越多银行陆续执行了“三价合一”政策，而政策带来的后遗症也已出现，关于“三价合一”导致的违约纠纷频发。
为此，房掌柜综合了市民常见的问题，专访了东莞市房地产中介协会常年法律顾问、副秘书长(兼职)、广东百勤律师事务所副主任律师苏崎，让专业人士为大家解答疑惑！
“三价合一”并非一项“新政策”
房掌柜：您怎么看待“三价合一”这项政策？
苏崎：个人认为，虽然有相关政策提到了“三价合一”，目前东莞基本各银行也在着手执行“三价合一”，但是“三价合一”并非一项“新政策”。
首先，作为买卖双方而言，买方就应当按照真实的房屋成交价格向银行申请相应比例的按揭贷款，而卖方也应当按照真实的房屋成交价格向税务部门申报缴纳相应的增值税以及个人所得税。
但由于银行、房管以及税务等部门系统的各自独立性，让大部分买卖双方在交易二手房屋时，能在银行贷款以及税费申报上钻空子。而执行“三价合一”，其实不过是恢复二手房屋买卖中正常的贷款及申报税费的合法行为，从而避免个别买卖方骗取高额银行贷款或者通过“阴阳合同”的方式低价申报税费。
其次，在公积金贷款中早已实施“三价合一”，买方到公积金管理中心申请公积金贷款时，也是需要提供已在房管部门签署的《房地产买卖合同》，并以该合同填写的成交价格申请相应比例的公积金贷款。
因此，总的来说，此次商业银行贷款执行“三价合一”本身而言就是为了规范整个二手房交易市场秩序。
二手房个税按转让所得的20%计征
房掌柜：按照目前的政策，税费增多导致购房门槛变高，想请教您，东莞的二手房个人所得税的相关法律和政策依据是怎么规定的？
苏崎：目前执行的政策依据主要是：
2011年9月1日起施行新的《个人所得税法》第三条第五项规定：“特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十”。
2013年2月26日出台的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(简称《国五条》)第二条第(三)项规定，“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”
这些情况由买方担责：
房掌柜：已交5万定金，突发执行“三价合一”，买家申请取消交易、退回定金，是否属于违约？
苏崎：目前，大部分的二手房买卖合同中，都约定买方承担房屋转让时产生的全部税费费用，因此买方以“三价合一”为由解除合同本身属于违约行为。
但由于《合同法》中也有规定情势变更原则，个人认为，如因“三价合一”相比之前预算产生高额的税费费用，大幅度增加了买方的购房成本，导致买方购房已无法成为事实，经人民法院或者仲裁委员会审理认定该情形符合合同法规定的情势变更原则的，人民法院或者仲裁委员会应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
房掌柜：业主当初购房用了阴阳合同，发票价远低于市场价，如今交易执行三价合一，出现巨大税费差额，能否以此为理由协商业主承担一部分税费？
苏崎：如双方签署的买卖合同约定由买方承担因房屋转让产生的全部税费费用，则仍应由买方按照合同约定承担。
房掌柜：由于银行不放款导致不能过户，但买家早已支付了首付款、中介费，卖家也还需要继续还房贷、交物业费，双方损失该由谁负责？
苏崎：买卖双方基于房屋买卖合同法律关系而存在，买方因通过银行按揭贷款方式购买房屋，又单方面与银行又形成金融借贷法律关系。因此，即使银行的原因而导致不放款，但由于支付楼款是买方的基本义务，应当由买方承担因银行无法放贷产生的风险，而因此造成卖方的损失，也应当由买方承担。
这些情况由卖方、银行担责：
房掌柜：买家早就交了定金，但因卖家不动产证一直没有出来，导致过不了户出不了同贷书，如今银行执行三价合一最终导致交易失败，这违约责任应当如何认定？
苏崎：如证据证明确实因卖方的自身原因导致延迟过户，而造成买方需承担高额的税费费用，应当由卖方承担相应的违约责任。
房掌柜：去年8月份签购房合同，10月份出同贷通知书，约定利率上浮8%，但贷款一直迟迟不放称额度紧张，今年3月银行透露要利率要上浮至15%才能快速放款。请问银行这种行为是否违法?
苏崎：如买方和银行签署的按揭贷款合同经双方签章并生效，则银行不得随意变更银行利率，如银行单方上浮银行利率的，则银行存在违约行为。
找专业人士参与交易以规避风险
房掌柜：不动产证发证慢、银行额度紧张、三价合一执行，近期二手房市场风波不断，预计东莞会迎来一股二手房违约潮，对此，就您个人的经验分析，遇到这种民事纠纷，您可以给买卖双方怎样的购房建议呢？
苏崎：本身就二手房交易风险而言，政策的变化，以及交易时间过长，一直是造成二手房交易纠纷的主要原因，而降低二手房交易风险的纠纷，一是挑选专业程度高的中介机构以及中介从业人员，以及熟悉二手房交易流程的法律人士，代为梳理交易流程，并提供专业的意见;其次，就是买卖双方应当就各自的具体情形来完善买卖合同条款。