房企努力平衡地价和房价的关系（资料图片 曹雪琴 摄）
东莞时间网讯（记者 冯文彦）融创·公园首府计划8月开放营销中心，9月首次开盘；松湖悦府预计9月中旬首次开盘；碧桂园·兰亭已于6月23日开放展厅，预计近期入市；碧桂园·铂公馆、光大·锦堂、碧桂园·铜雀台等也都预计年内推出，未来随着它们的入市，加上今年上半年已入市的恒大·珺庭、金地·风华、中海·云麓公馆、北大资源·公馆1898等，2016年-2017年土地拍卖市场出现的较高地价项目入市将越来越多，这些全新项目的入市将对东莞楼市产生怎样的影响？记者展开调查。
多个全新高地价项目即将扎堆入市
优房超·瑞城搜统计数据显示，2016年-2017年东莞共拍出19宗地价较高的地块，其中2016年11宗、2017年8宗。
据统计，截至2017年年底，这19个高地价项目有5个入市，即碧桂园·东江月（2017年5月6日首次开盘）、碧桂园·映月台（2017年8月26日首次开盘）、时代·天境（2017年9月16日首次开盘）、时代荟（2017年10月21日首次开盘）以及碧桂园·风华东方（2017年10月29日首次开盘），其余项目不少预计于今年入市。
近日，记者走访市场了解到，近期东莞将有多个全新项目陆续入市。融创广深区域东莞公司营销管理部营销总监黄敏姿表示，融创·公园首府计划将于8月开放营销中心，9月首次开盘，主推建面38-54平方米精装loft公寓，以及建面81-113平方米精装洋房。
松湖悦府销售人员告诉记者，松湖悦府预计9月中旬首次开盘，主推建面98-143平方米精工智能洋房和商墅。
碧桂园·兰亭相关人士介绍，碧桂园·兰亭已于6月23日开放展厅，预计近期入市，主推建面约143平方米滨江院墅和建面约98-115平方米中式华宅。
除此之外，碧桂园·铂公馆、光大·锦堂、碧桂园·铜雀台等较高地价的项目也都预计年内推出。
在此之前，今年上半年东莞已有4个全新项目开盘入市。1月13日，恒大·珺庭首次开盘；3月1日，金地·风华首次开盘；3月25日，中海·云麓公馆首次开盘；5月26日，北大资源·公馆1898首次开盘。上下半年相加，全年东莞或将有10个全新较高地价项目入市。
项目售价总体平稳
高地价往往意味着高房价。这些项目的地价都不低，现在陆续入市，是否会像拍地之初人们担忧的那样，售价较高，甚至推动东莞部分区域的房价上涨？
记者观察上半年入市的4个全新高价地项目发现，这些项目的售价均低于当初拍地时专业人士的预期，总体保持平稳。
其中价格较高的中海·云麓公馆，洋房均价35000元/平方米左右，远低于之前业界预测的“4.5万元/平方米以上”。2017年1月20日，中海地产以“29亿元+36450平方米配建”的代价，将凤岗镇官井头编号2017wg001商住地收入囊中，折合楼面地价约26646元/平方米。如此算来，中海·云麓公馆的洋房产品现阶段房价与楼面地价的比值仅为1.31:1。
“东莞市统计局监测数据显示，2018年6月凤岗新建商品住宅网签均价为31023元/平方米。以中海的品牌口碑，中海·云麓公馆的地段、品质，以及云麓书院等带来的附加值，35000元/平方米并不能说高。”东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐说道。
之前传言开盘单价将接近3万元/平方米的金地·风华，目前在售建面约82-120平方米精装三至四房，实际售价约为23000-24000元/平方米。据了解，2016年9月23日，阳光城以10.368亿元拿下该地块时（2016年12月2日晚，金地宣布以51840万元地价款获取该项目50%的权益），楼面地价达15338.92元/平方米。
北大资源·公馆1898的定价同样理性，2016年8月4日北大资源拿下该地块时，楼面地价达13298元/平方米，目前项目在售建面约51-62平方米二至三房loft公寓，均价仅约20000/平方米。
优房超·瑞城搜东莞总经理李玲玲表示，随着东莞楼市限购政策出炉，并且不断升级，投资需求被迫退出东莞市场，市场回归本地购房者为主，但本地购房者的购买力不足以支撑太高的房价，因此，高地价项目必须以更加务实的态度理性定价。
观察
高地价项目如何化解地价压力？
目前东莞较高地价的项目房价走势平稳，那么开发商将如何化解当初的高地价所带来的压力？
车德锐表示，“以时间换空间”，是这些项目最常采用的一种手段。“‘以时间换空间’的方法有很多，比方说，某地价项目开盘，首批主推别墅，一方面，别墅属于高端产品，一下子就把整个项目的调性拔高了，到了销售洋房的时候，就可以宣传说是‘墅质洋房’，洋房的价格会更高；另一方面，别墅销售速度慢，去化周期长，随着时间的推移，市场的整体预期会不断提升，等到了合适的价位，就可以入市洋房了。再比方说，某项目若是没有别墅，洋房、公寓可以多批次小批量入市，慢慢卖。”
合富研究院高级分析师李兴旺表示，除了“以时间换空间”，高价地项目还可以增加附加值，以实现溢价。“以中海·云麓公馆为例，其产品品质卓越，如防水采用国家ⅰ级标准，采用上市公司东方雨虹的行业顶尖工艺，增加了10%-20%的成本费用；设计创新，整体建筑设计已经通过建筑界奥斯卡breeam最高级别住宅认证，拥有了与海德公园一号、唐人街10号等同级别的建筑认可；更重要的是，云麓书院，以及寿字飞檐、斗拱、露台雕花、祥云浮雕檐枋、喜字雕花、抱鼓石、匾额、壁灯等中国文化元素，增加了中海·云麓公馆的文化附加值。其他高地价项目也可以采用其他办法增加附加值。”
“此外，个别临深的高地价项目还可以通过出售商务公寓，吸引深圳客，快速回笼资金，如北大资源·公馆1898开盘首批推loft公寓，融创·公园首府9月开盘，首批也将推精装loft公寓。”李兴旺说道。
新现象
“抱团”开发 共担风险
东莞市房地产业协会秘书长陈骏良表示，土地资源越来越稀缺，地价越来越高。而根据《东莞国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》，地块的开发建设期限为3年，必须在规定时间内竣工。在高成本、快周期的运转下，房企为降低风险，抱团开发也是房企化解高地价成本的一个不错的选择。
如松湖悦府项目，2017年10月27日，经过5家房企、2.5小时、45轮的激烈角逐，华润以总价184512万元艰难斩获大朗镇巷头社区编号2017wg017地块，该地块占地56981.06平方米，容积率≤2.22，建筑密度≤35%，可售楼面地价达15186元/平方米，经过风险评估之后，最终华润没有独立开发，转而引入碧桂园、万科、保利、金地等进行联合开发。
本文来自佬大哥，创业家系授权发布，略经编辑修改，版权归作者所有，内容仅代表作者独立观点。