来源：东莞中原战略研究中心
关注东莞二手房的朋友都知道，自2018年春节前后，东莞的二手房交易已经实行“三价合一”。那么，到底“三价合一”为何方神圣？它如何影响二手房交易？在此情况下，作为买卖双方，交易过程中需要注意哪些问题，规避哪些风险呢？东莞中原战略研究中心整理了一些常见问答，一起看看吧。
q&a
小编
“三价合一”怎么来的？哪三个价？
①.过去：在东莞，一直以来二手房交易中会存在四个价格，分别是实际成交价、网签备案价、贷款评估价、计税评估价。三价合一之前，后面的三个价格独立存在，没有互联互通，存在三个标准，导致同一套房子的三个价格不一致。由此，产生了交税时“按低价评估”、申请贷款时“按高价申请”的现象。结果就是税收减少了，银行的放款多了，个人的首付款相对可以减少一些（部分人是因为资金紧张，也有人是利用这个漏洞加杠杆炒房）。这也不是东莞独有的，很多地方包括一线城市均存在这个现象。
②.现在：在2017年9月，多部门联合下发了关于规范购房融资及加强反洗钱的通知。其中不仅从开发商、中介、小额贷款、消费贷款等角度规范购房融资，同时规定要加强房产交易各部门间信息的互通协作。强调“银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。”这是导致三价合一出现的直接原因。”三价合一后，网签备案价=贷款评估价=计税评估价。
小编
三价合一为东莞二手房市场带来哪些影响？
①.三价合一后，贷款评估价和计税评估价均与网签备案价一致。因此，相对原本高评贷款而言，贷款额度下降了，首付增加了；而相对于低评交税而言，特别是在近年房价大幅翻番的情况下，税费大幅增加，而在东莞的二手房实际交易过程中，卖家实收，所有的税费均由买家承担，这无疑大幅提高了购房门槛，导致购房者的购房成本剧增。
②.目前东莞大部分银行已经执行三价合一的规定，虽然执行细则还没有出台，但大部分银行已经暂停二手房贷款申请。受此影响，东莞近期二手房市场交投明显转淡，客户观望气氛浓厚，这种情况预计将维持一段时间，市场需要逐步消化。
③.预计部分卖家急于出手，挂牌价格将明显出现松动，甚至出现较大幅度的调价或在税费方面做出让步，才有较大机会成交。另外，“满五唯一”的房源将受到市场的追捧，各大中介将集中推售此类房源。
④.由于整体二手房交投转淡，众多中介将转战新房市场，集中主打新盘一二手联动。2018年，将是二手房市场中介的洗牌年，部分小中介或面临洗牌出局的困境。
小编
二手房交易中涉及的税有哪些？
主要有契税、增值税、个人所得税、土地增值税（暂免）、印花税等。其中数额较大、广受关注的是契税、增值税、个人所得税。
小编
目前我市的契税、增值税、个人所得税的征收标准是什么？
①.契税：根据《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》财税〔2016〕23号的相关规定，契税税率如下：
②.增值税：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号的相关规定，增值税征收标准如下：
③.个人所得税：根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》国税发〔2006〕108号、《东莞地税纳税指引系列--个人销售不动产》及2013年2月国务院发布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》等文件的相关规定，我市个人所得税的征收标准如下：
【注】：1、在2006年的《通知》中规定，“满5唯一”的个人住房免征个人所得税，此规定沿用至今。2013年的《通知》中强调，“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。在我市实际的二手房交易中，核实不到房屋原值的情况极其罕见，故基本均按差额的20%，不按交易总额的2%征收个人所得税。
2、转让价格：三价合一后即为网签价。
财产原值：对商品房而言，是购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
3、转让住房过程中缴纳的税金：纳税人在转让住房时实际缴纳的增值税（营业税）、土地增值税、印花税等税金。
4、合理费用：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费、本次转让交易的中介费（合同价的3%）等费用。
小编
普通住宅和非普通住宅的标准对契税、增值税还有影响吗？
目前，根据《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》财税〔2016〕23号的相关规定，除了北京、上海、广州、深圳的其他地区，契税和增值税的缴纳已经与普通住宅或非普通住宅无关了。故东莞的这两项税亦不受普通住宅、非普通住宅的影响。
小编
目前购买什么样的二手房税费最少、最划算呢？
上述表格可见，在目前政策下，“满5唯一”的房源可以免去数额较大的增值税和个人所得税，交易时税费最少，是目前较好的选择。
小编
满5唯一具体怎么判断？
满5 年：房产证日期至交易日期，满5年或以上。
唯一住房：以家庭为单位，在广东省内，业主、配偶、未成年子女的名下，在省内的房管系统中只登记有一套住房。
案例：王先生与李小姐婚前在省内各有一套房产，结婚后，其家庭共有两套房，婚后若想出售任一人名下的房产，均不符合“满5唯一”的条件，需要缴纳个税。
小编
目前我只有一套房，想换房子，是先卖旧后买新呢，还是先买新再卖旧？
先卖旧房，并且是旧房完成过户、完税后，待你名下没房了，再网签新房。否则，若先网签新房，在房管局系统中就登记有2套房，此时卖旧房，就不满足“唯一”的条件，无论房龄是否“满5”，个人所得税都是要交的。实际操作中，中介会在合同中备注“卖方保证该房屋为“满五唯一”广东省内家庭成员唯一生活用房，在未完税期间不可再购房签署网签合同，如果非“满五唯一”住房，由此增加的一切税费由卖方自行承担。”
小编
如何避免卖方隐瞒还有其他住房的事实，导致产生高额的个人所得税，引发矛盾？
建议双方在签订买卖合同的时候，就这一问题进行特别说明，如果卖方隐瞒了还有其他住房的事实，或由于卖方再次买房等原因，造成该房源不是“满5唯一”，由此产生的一切税费由卖方承担，以规避风险。
小编
目前银行利率不仅非常高，而且还很难贷到款，该怎么办呢？
如果买方缴纳公积金且有较高额度的话，建议尽量使用公积金贷款或组合贷款，现在银行利率上浮较多，但公积金利率没有上浮，用公积金贷款可以节省一笔不小的利息支出。超过公积金贷款额度的部分，再申请银行贷款。需要注意的是，如果是购买第二套房，那么要先将首套房的贷款还完，才能再次申请公积金贷款，且利率会较首套房的公积金贷款利率上浮10%。
职工个人公积金贷款可贷额度y=个人公积金账户余额b×(缴存时间系数t+收入调节系数i)×流动性调节系数l。其中，时间系数、收入系数相对固定，流动性调节系数因个贷率区间的不同而使用相应的数值。详见文后的附件。
申请公积金贷款，需连续足额缴存至少6个月公积金，且申请时正常缴存。公积金贷款额度的上限，个人为50万元，夫妻二人为80万元。
案例：假设小王税前月薪5000元，已连续50个月缴存公积金，公司及个人均按工资的12%缴存，现在小王个人能用公积金贷款多少呢？根据公式，账户余额b=（5000*12%*2*50）=60000元。查询各个系数表格得知，t=1.5，i=11，l=1.4。可贷额度y=60000*（1.5+11）*1.4=105万，由于个人最高贷50万元，小王最终个人能用公积金贷款50万元。
更多相关资讯可以在应用市场搜索“房天下” 下载房天下app查看