金融界网站讯 2019年政策保持稳定，“中央没动，地方多动”的表象下，其实是政策的防风险目标没有变化。从今年中央经济工作会议及住建部会议对房地产的定调来看，明年政策的方向仍然是淡化增长，注重风险防范，因此政策将继续保持稳定。那么，明年市场怎么走，哪些城市潜力较大，市场存在哪些风险和挑战？贝壳研究院发布《2020房地产市场展望》，对明年市场给出以下六大判断。
判断一：“长尾”收缩，新房触顶回落
2019年新房销售再创新高，预计全国商品住宅销售面积增长1%至14.9亿平，销售额增长9%至13.8万亿。但2020年新房销售的支撑力减弱。一是供应对销售支撑力减弱，2019年前11月房企土地购置面积减少14.2%。二是补贴红利消失对明年市场带来下行压力，2019年前11月全国棚改开工315万套，仅为2018年的一半。三是以价换量带来的增长难以持续。下半年来新房销售累计均价同比增速持续下降，头部房企在三四线城市也降价跑量。
图：全国新建商品住宅累计销售面积及累计销售均价同比
数据来源：贝壳研究院
图：头部房企在不同等级城市住宅项目的销售面积及均价变化
数据来源：贝壳研究院
但销售降幅不会太大。一是重点城市放开户口限制有利于新房交易量的增长。二是前期调整回落较久的城市以及政策调整的城市，市场将有所回升。预计2020年全国新建商品住宅销售面积下滑2%至14.6亿平，销售额同比增长3%至14.16万亿。
图：新建商品住宅销售面积及销售额走势
数据来源：国家统计局、贝壳研究院
判断二：“中枢值”支撑，二手房触底反弹
2019年二手房延续低温态势，预计全国二手房交易面积下降2%至3.75亿平，交易额增长2.8%至6.5万亿。根据市场规律，当市场降至一个较低水平后，成交开始向平均水平靠拢，也就是“中枢值”。比如，前期市场降至低位的上海、济南和厦门，今年市场有所回升。目前全国二手房成交已降至近五年的低位，积压的需求将开始释放。
图：二手房成交量走势 图：市场回升前成交较近五年均值变化
数据来源：贝壳研究院
图：近五年全国二手房成交量（万套）
数据来源：贝壳研究院
此外，明年新房供应回落及新房价格优势减弱下（一二手价格倒挂消失），新房对二手房的分流作用将减弱。预计2020年全国二手房成交量小幅增长3%至438.5万套，交易额达7.24万亿。
图：全国二手房成交量及gmv走势
数据来源：贝壳研究院
目前调控久且成交调整幅度较大的北京、成都、青岛和长沙，其2019年成交量较近五年均值已下降20%以上（成都接近20%），明年市场回升可能性较大。
图：二手房成交量走势 图：2019年二手房成交较近五年均值变化
数据来源：贝壳研究院
判断三：“省会效应”支撑二线，郑州、成都最突出
2018年较2016年，西安、杭州、长沙、成都、郑州、武汉、济南及合肥的常住人口增长均比较明显，可见省会城市人口有着较强的人口增长力。而且省会城市对省内购房需求也有较强的吸收力，在贝壳成交中，成都、济南、武汉、南京等省会城市的购房者，其户籍地来源于省内非省会的占比呈现增长态势。
2019年，各省会城市继续发布人才政策、放宽落户及加大人才购房补贴等，这将进一步吸引省内以及外省购房者，对明年二线城市的住房市场形成支撑。
图：2018年较2016年常住人口增量排名靠前城市
数据来源：贝壳研究院
判断四：粤港澳及长三角片区市场支撑力更强
通过分析不同城市群的市场表现、人口增长和经济状况，我们发现：调控政策严且同步的京津冀城市群在经济增长力较差及人口吸引力不足下，明年市场增长潜力不足；长江中游及成渝城市群虽人口吸引力和经济活力不差，但前期需求有所透支，明年市场难以大幅好转。
而粤港澳大湾区及长三角城市群在战略规划优势下，其经济活力和人口吸引力均表现较好，未来市场支撑力较强。近两个月大湾区内城市的政策调整对市场预期带来积极作用，且放开对港澳人员购房限制将扩大其市场需求规模；2018年长三角城市群代表城市gdp平均增速达7.38%，南京和宁波近两年人口流入量排在城市前列。
图：五大城市群2018较2016年城均常住人口增量及2018年gdp平均增速
数据来源：贝壳研究院
图：2018年较2016年常住人口增量
数据来源：贝壳研究院
判断五：“真实库存”再起
自2015年去库存以来，全国新房库存持续下降。但值得注意的是，2018年四季度以来全国新房累计竣工面积同比保持负增长，而新开工则保持正增长，这说明当前库存的下降更多是由竣工走低带来的。在当下开发商融资偏紧，竣工意愿低的情况下，已竣工未售的商品住宅不能真实反映市场库存。
“真实库存”面临去化压力。各城房管局统计的新房可售面积更能反映真实的新房库存，2019年11月37城中有26城的新房可售面积同比增长，且有12城同比增幅超30%，可见库存已出现增长势头。
图：2019年11月各城市新建商品住宅可售面积同比变化
数据来源：贝壳研究院
判断六：买房者主权上升，市场步入“慢节奏时代”
今年以来市场观望情绪愈加浓厚，链家重点18城二手房客户成交周期普遍呈现不断延长态势，成交难度加大，带看成交比不断上升，市场步入“慢节奏时代”。
图：链家二手房客户平均成交周期
数据来源：贝壳研究院
在慢节奏下，业主卖房周期拉长，以北京市场数据为例，链家二手房业主平均成交周期近112天。此情况下，虽明年二手房市场将触底反弹，但价格难以快速上涨。从今年重点城市的价格来看，成交增长的天津、济南、武汉和南京等城市，其价格并没有明显上涨。成交量的慢增长意味着价格稳增长，房价快速上涨的时代已经结束。平稳的慢市场下，买方的选择权将会更大，话语权更强。
图：链家二手房业主平均成交周期
数据来源：贝壳研究院